자이에스앤디 중소 주택 정비 사업의 강자

출처 : www.newstomato.com/one/view.aspx?seq=1092985

1. 자이에스앤디 자이S&D는?

  자이에스앤디는 2000년 GS건설이 건설한 아파트의 하자보수를 담당하는 부동산 관리업체로 설립됐다.

 

  2020년 전까지 매출의 70%가 부동산 운영과 집수리 ( home improvement )에서 창출됐다.

 

  아무래도 부동산운영 사업은 기업간 내부 거래인 captive 위주였고, home imporvement는 공기청정기인 시스클라인 판매와 설치, 유상 수리 서비스이며 용인과 목동에 점포를 두고 있다.

 

  자이에스앤디는 2023년까지 점포를 20개로 확대할 계획이라 발표했다.

 

  특히 규제가 강한 대형 정비시장이 아닌 정부가 지원하고 주택 노령화 속도가 빠르며 1인 가구 비중이 늘어나고 있는 중소 주택 정비 사업을 타겟으로 하고 있다.

 

  이것이 가능한 이유는 2018년 시행된 '소규모 주택정비법 특례법'을 들 수 있다.

 

  대형사는 중소 주택사업 진출이 어렵고 각종 규제 등으로 성장이 정체돼 있으나, 소규모 주택사업은 비전과 성장성이 높다.

 

  때문에 GS그룹은 본 주택사업을 위한 별도의 브랜드를 런칭했는데 브랜드 '자이'에서 파생한 아파트 '자이르네', 오피스텔 '자이엘라'를 선보였다.

 

  GS건설은 연매출의 0.2%를 브랜드 이용료로 받고 있고, 브랜드 파워와 이미지로 소규모 사업 시장을 집중 공략해 빠르게 사업을 확장하고 있다.

 

  그 결과 불과 2년 도 채 되지 않아 약 7,500억 원의 누적 수주를 달성했다.

 

 

2. 제품/상품

  GS건설은 주택개발 - 시공 - 운영 - 관리까지 모두 가능하게 됨으로써 이익의 지속성을 높였다고 볼 수 있고, 건설사에서 가장 흔히 나타나는 현금흐름 불안정성을 완화시켜주고 있다.

 

  자이에스앤디가 기존 PM업체들과 다른 점은 차입금 의존도 1.5% 미만인 건전한 재무구조와 산업의 고성장성, '자이'라는 강력한 브랜드, 전 밸류체인 관할 즉, 주거 상품의 total solution 비즈니스 구조다.

 

  이제 관건은 GS건설로부터 나오는 매출 의존도를 줄이는 것인데, 불과 5년 전인 2016년 47%를 기록했으나 2019년 40%를 기점으로 2021년부터 10%대까지 줄어들 것으로 예상하고 있다.

 

  특히 부동산 운영과 home imporvement 비중 또한 2019년 95%, 2020년 70%, 2021년은 40%까지 하락하리라 보고 있다.

 

  자이에스앤디의 PM 사업 영업이익률은 1%를 넘기에 업계 평균인 1% 대보다 높으나 아무래도 수익성 자체를 기대하기에는 무리가 있어 주차장, 고속도로, 휴게소처럼 현금흐름과 안정적인 수익기반 확보를 위해 비거주 및 인프라 영역으로 확장하고 있다.

 

  위와 같은 특성으로도 대형건설사들은 사업성이 떨어지는 중소규모 주택개발에 참가하지 않고 있고, 자이에스앤디는 이를 니치마켓으로 공략해 독보적인 입지와 성장성을 확보하고 있다.

 

3. 성장모멘텀

  2018년 2월 9일부터 시행된 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'은 방치된 빈집이나 소규모 주택의 정비 사업에 필요한 사항들을 정한 법령이다. 절차 간소화와 건축 기준 완화로 소규모 주택 정비의 활성화를 꾀한다.

 

  소규모 정비사업은 일반적인 재건축과는 달리 조합을 결성할 의무가 없고 주민합의체와 조합설립 중 유리한 방식을 선택할 수 있다.

 

  선택 후 안전진단, 관리처분계획 인가 같은 절차들을 생략할 수 있어 빠르게 진행이 가능하다. 덕분에 기존 평균 8~9년 정도 소요됐던 정비 사업이 2~3년으로 크게 줄어들게 됐다.

 

  제도 개선에 힘입어 소규모 주택개발 부문 2018년 매출 13억, 2019년 200억, 2020년 1,000억, 2021년 2,700억 원까지 엿보고 있다.

 

  2020년 전체 수주 계획은 주택개발 4,450억 원, HI와 부동산 운영 부문 4,550억 원으로 총 9,000억 원의 매출 달성이 기대된다.

 

 

 

  자이에스앤디의 주요 타깃은 500세대 미만 아파트와 오피스텔이다.

 

  현재 본 시장의 공통점과 문제점으로 첫째, 낮은 브랜드 인지도 둘째, 낮은 신용도와 자금력 셋째, 시공품질 저하와 입주 A/S 문제 지속 발생 등이 크다.

 

  하지만 자이에스앤디는 앞에서 살펴본 특성들로 전부 커버가 가능하며 Home Improvement 사업 역시 시공, 인테리어, 스마트홈으로까지 확대할 예정이라 밝혔다.

 

 

  또한 sk네트웍스 주유소 부지 개발 프로젝트와 베트남 부지 개발 프로젝트도 추진 중이다.

 

  구체적으로 알아보면 코람코 자산신탁이 추진 중인 주유소 개발 사업에 참여하기로 한 것인데, 코람코 자산신탁이 sk네트웍스가 보유하고 있는 203개 주유소를 매입해 그 중 193개 주유소는 리츠로 운용, 나머지 10개는 PFV로 개발할 계획이다.

 

  여기서 PFV는 Project Financing Vehicle 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하고자 설립하는 서류형태로 존재하는 명목 회사, 페이퍼 컴퍼니를 의미한다.

 

  자이S&D는 PFV에 약 312억 원을 출자하기로 했고, 직영 주유소 중 일부 개발을 맡아서 시행할 예정이다.

 

  이미 2021년 양평동 지식산업센터 자체 사업과 약 2,000세대 분양을 했는데, sk네트웍스 주유소 부지 5건 중 하나이며, 4개소도 개발 예정이다.

 

4. 촌평

  자이에스앤디는 일본의 미쓰이/미쓰비시처럼 시공에서부터 운영, 관리까지 전 밸류체인을 관장하는 디벨로퍼를 목표로 하고 있다.

 

  2020년 계약금액 1,954억 원인 서울~문산 고속도로 관리운영 위탁 계약 체결이 공시됐을 땐 장중에 상한가를 기록하기도 했다.

 

  그러나 계약기간이 2050년까지이고 연 매출로 환산하면 65억 원 정도라 결과적으로 약 3억 원의 Operating Profit OP 영업이익을 얻고 있을 것으로 본다.

 

 

  2021년 6월 4일 서울시가 공표한 '소규모재건축 활성화 방안'에서 소규모재건축 이행을 위해 용도지역을 변경할 때 필수 요건이던 '의무공공기여'를 없애기로 했다.

 

 서울 내 7층 제2종 소규모재건축사업 가능 대상자는 대략 1.8만 세대로 추산되고 있으며, 중소형 건설사가 참여 가능한 정비사업시장 규모가 확장됐다는 것과 같다.

 

  즉, '자이르네' 브랜드의 적극적인 활용이 가능한 정비사업 수주 증가를 예상할 수 있다.

 

 

  2021년 2월 4일 약 1,196억 원 규모의 유상증자를 발표한 뒤 증자 후 주식수는 3,878만 주로 늘었고, 확보한 자금은 주택개발 사업을 위한 토지매입이라 밝혔다.

 

  단기적으로 주가에 부담을 줘 주주가치 희석 우려로 인해 하락 요인이 됐지만 주택시장 호황 지속과 토지매입 및 자체사업 성장으로 만회하고 있다.

 

  그 증거로 자이에스앤디는 3년 동안 연평균 30%의 높은 성장률을 자랑한다.

 

2021년 1월 5일 종가 기준 9,450원